免費工具 › 貸款與儲蓄
房貸計算機
估算固定利率房貸的每月還款，再加上通常會一起計入每月支出的其他費用：房屋稅、住宅保險、房貸保險（PMI，美國）與管理費（美國稱 HOA 費）。
結果
—
顯示攤還表（逐年）
僅供參考。結果是依據您輸入的數字與下方公式所得的估算值，並非財務、稅務、法律或投資建議，也不能取代合格專業人士的意見，或貸款機構、雇主、服務提供者的正式數字。
如何使用這個計算機
- 輸入購屋價格與頭期款，兩者的差額就是貸款金額。
- 輸入報價中的利率（名目利率，而非總費用年百分率 APR）與貸款年限。
- 加上每年的房屋稅與保險費，若適用也可加上房貸保險或管理費。保持 0 則只顯示本金與利息。
- 打開攤還表，看看每年的還款中有多少是利息、多少是本金。
計算公式
M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)
P = 貸款金額（房價 − 頭期款）
r = 年利率 ÷ 12 （月利率）
n = 年數 × 12 （還款期數）
每月合計 = M + 稅金/12 + 保險費/12 + PMI% × P/12 + 管理費
這是本息平均攤還之固定利率貸款的標準公式。每個月都按剩餘本金計算利息，還款額扣掉利息後的部分用來償還本金。如美國消費者金融保護局（CFPB）所說明，前期還款大多是利息，後期則大多是本金。
計算範例
貸款 NT$9,000,000，年利率 6%，30 年
- 房價 NT$11,250,000 − 頭期款 NT$2,250,000 = 貸款金額 P = NT$9,000,000。
- 月利率 r = 6% ÷ 12 = 0.5% = 0.005。期數 n = 30 × 12 = 360。
- (1 + r)^n = 1.005^360 ≈ 6.022575。
- M = 9,000,000 × 0.005 × 6.022575 ÷ (6.022575 − 1) ≈ 271,015.9 ÷ 5.022575 ≈ NT$53,960。
- 加上稅金 NT$108,000 ÷ 12 = NT$9,000 與保險費 NT$36,000 ÷ 12 = NT$3,000：每月合計約 NT$65,960。
360 期下來，利息約為 NT$10,425,437。這些也是上方計算機的預設值。
常見問題
房貸每月還款包含哪些項目？
在美國，通常包含本金與利息，再加上存入代管帳戶（escrow）的房屋稅與住宅保險。有些貸款還會加上房貸保險（PMI），有些住宅另有管理費（HOA 費），通常是分開繳納。
該用利率還是總費用年百分率（APR）？
計算還款額請用貸款利率（名目利率）。APR 還包含部分手續費等費用，是用來比較不同貸款方案的，不是用來計算每月還款。
什麼情況需要房貸保險（PMI）？
在美國的一般房貸中，頭期款低於房價 20% 時通常需要投保 PMI。它保障的是貸款機構而不是您，而且會增加每月支出。
為什麼前期還款只有一小部分用來還本金？
利息是按剩餘本金計算的。一開始本金最多，所以利息佔比最大。隨著本金減少，同樣的還款額中就有更多用來償還本金。
這個估算有多準確？
固定利率貸款的本金與利息是精確的。稅金、保險與房貸保險會因地區與貸款機構而不同，請以貸款機構提供的正式文件（美國為 Loan Estimate）為準。