Outils gratuits › Crédits et épargne
Simulateur de prêt immobilier
Estimez la mensualité d'un prêt immobilier à taux fixe, puis ajoutez les autres frais qui s'y ajoutent souvent chaque mois : taxe foncière, assurance habitation, assurance prêt (la PMI américaine) et charges de copropriété.
Résultat
—
Afficher le tableau d'amortissement (par année)
À titre indicatif uniquement. Les résultats sont des estimations fondées sur les chiffres que vous saisissez et sur la formule présentée ci-dessous. Ils ne constituent pas un conseil financier, fiscal, juridique ou en investissement et ne remplacent ni un professionnel qualifié ni les chiffres officiels de votre banque, de votre employeur ou de votre prestataire.
Comment utiliser ce calculateur
- Saisissez le prix d'achat et votre apport. Le montant emprunté correspond à la différence.
- Saisissez le taux d'intérêt indiqué dans votre offre (le taux nominal, pas le TAEG) et la durée en années.
- Ajoutez la taxe foncière et l'assurance annuelles, ainsi que l'assurance prêt ou les charges le cas échéant. Laissez-les à 0 pour ne voir que le capital et les intérêts.
- Ouvrez le tableau d'amortissement pour voir, année par année, la part des mensualités qui va aux intérêts et celle qui rembourse le capital.
La formule
C'est la formule classique d'un prêt à taux fixe amortissable. Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû et le reste de la mensualité rembourse le capital. Les premières échéances sont surtout composées d'intérêts, les dernières surtout de capital, comme l'explique le CFPB (autorité américaine de protection des consommateurs en matière financière).
Exemple détaillé
Prêt de 300 000 € à 6 % sur 30 ans
- Prix du logement 375 000 € − apport 75 000 € = montant emprunté P = 300 000 €.
- Taux mensuel r = 6 % ÷ 12 = 0,5 % = 0,005. Nombre de mensualités n = 30 × 12 = 360.
- (1 + r)^n = 1,005^360 ≈ 6,022575.
- M = 300 000 × 0,005 × 6,022575 ÷ (6,022575 − 1) ≈ 9 033,86 ÷ 5,022575 ≈ 1 798,65 €.
- Ajoutez la taxe 3 600 € ÷ 12 = 300 € et l'assurance 1 200 € ÷ 12 = 100 € : total ≈ 2 198,65 € par mois.
Sur 360 mensualités, vous paieriez environ 347 515 € d'intérêts. Ce sont les valeurs par défaut du simulateur ci-dessus.
Questions fréquentes
Que comprend une mensualité de prêt immobilier ?
Aux États-Unis, en général le capital et les intérêts, plus la taxe foncière et l'assurance habitation versées sur un compte séquestre (escrow). Certains prêts ajoutent une assurance prêt (PMI) et certains logements ont des charges de copropriété (HOA), souvent payées à part. Ailleurs, la composition de la mensualité peut être différente.
Faut-il utiliser le taux d'intérêt ou le TAEG ?
Utilisez le taux d'intérêt nominal pour calculer la mensualité. Le TAEG (APR aux États-Unis) inclut aussi certains frais et sert à comparer les offres de prêt, pas à calculer la mensualité.
Quand la PMI est-elle obligatoire ?
Aux États-Unis, pour un prêt conventionnel, la PMI est généralement exigée lorsque l'apport est inférieur à 20 % du prix. Elle protège le prêteur, pas vous, et elle alourdit votre coût mensuel.
Pourquoi mes premières mensualités remboursent-elles si peu de capital ?
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début, ce capital est au plus haut, donc la part des intérêts aussi. À mesure qu'il diminue, une plus grande partie de la même mensualité rembourse le capital.
Quelle est la précision de cette estimation ?
Le capital et les intérêts sont exacts pour un prêt à taux fixe. Les taxes, les assurances et la PMI varient selon le lieu et le prêteur : c'est l'offre de prêt officielle (Loan Estimate aux États-Unis) qui fait foi.
Sources
- CFPB — Comment fonctionne le remboursement d'un prêt immobilier ? (en anglais)
- CFPB — Qu'est-ce que l'assurance prêt privée (PMI) ? (en anglais)
- CFPB — Qu'est-ce qu'un compte séquestre (escrow) ? (en anglais)
- CFPB — Acheter un logement : outils et ressources (en anglais)