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Baufinanzierungsrechner

Schätzen Sie die Rate eines Immobilienkredits mit festem Zins und addieren Sie die übrigen Kosten, die meist monatlich anfallen: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Kreditausfallversicherung (PMI, in den USA üblich) und Hausgeld bzw. Nebenkosten.

Ergebnis

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Tilgungsplan anzeigen (nach Jahren)

Nur zur Information. Die Ergebnisse sind Schätzungen auf Grundlage Ihrer Eingaben und der unten gezeigten Formel. Sie sind keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und ersetzen weder eine qualifizierte Fachperson noch die offiziellen Zahlen Ihrer Bank, Ihres Arbeitgebers oder Anbieters.

So nutzen Sie diesen Rechner

  1. Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital ein. Der Darlehensbetrag ist die Differenz.
  2. Geben Sie den Sollzins aus Ihrem Angebot ein (nicht den effektiven Jahreszins) und die Laufzeit in Jahren.
  3. Ergänzen Sie jährliche Grundsteuer und Versicherung sowie ggf. PMI oder Hausgeld. Lassen Sie diese Felder auf 0, um nur Zins und Tilgung zu sehen.
  4. Öffnen Sie den Tilgungsplan, um zu sehen, wie viel Ihrer Raten pro Jahr auf Zinsen und wie viel auf die Tilgung entfällt.

Die Formel

M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1) P = Darlehensbetrag (Kaufpreis − Eigenkapital) r = Jahreszins ÷ 12 (Monatszins) n = Jahre × 12 (Anzahl der Raten) Monatlich gesamt = M + Steuer/12 + Versicherung/12 + PMI% × P/12 + Hausgeld

Das ist die Standardformel für ein voll tilgendes Annuitätendarlehen mit festem Zins. Jeden Monat werden Zinsen auf die Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt das Darlehen. Frühe Raten bestehen überwiegend aus Zinsen, spätere überwiegend aus Tilgung – so erklärt es auch die US-Verbraucherschutzbehörde CFPB.

Rechenbeispiel

Darlehen über 300.000 € zu 6 % für 30 Jahre

  1. Kaufpreis 375.000 € − Eigenkapital 75.000 € = Darlehen P = 300.000 €.
  2. Monatszins r = 6 % ÷ 12 = 0,5 % = 0,005. Anzahl der Raten n = 30 × 12 = 360.
  3. (1 + r)^n = 1,005^360 ≈ 6,022575.
  4. M = 300.000 × 0,005 × 6,022575 ÷ (6,022575 − 1) ≈ 9.033,86 ÷ 5,022575 ≈ 1.798,65 €.
  5. Plus Steuer 3.600 € ÷ 12 = 300 € und Versicherung 1.200 € ÷ 12 = 100 €: insgesamt ≈ 2.198,65 € pro Monat.

Über 360 Raten zahlen Sie rund 347.515 € Zinsen. Das sind die Standardwerte im Rechner oben.

Häufige Fragen

Was gehört zur monatlichen Rate einer Baufinanzierung?

In den USA meist Zins und Tilgung sowie Grundsteuer und Gebäudeversicherung, die über ein Treuhandkonto (Escrow) eingezogen werden. Manche Kredite enthalten zusätzlich eine Kreditausfallversicherung (PMI), und bei manchen Immobilien fallen Gebühren an eine Eigentümergemeinschaft (HOA, vergleichbar dem Hausgeld) an, die oft separat gezahlt werden. In Deutschland umfasst die Kreditrate in der Regel nur Zins und Tilgung.

Soll ich den Sollzins oder den effektiven Jahreszins verwenden?

Verwenden Sie für die Rate den Sollzins. Der effektive Jahreszins (in den USA „APR“) enthält zusätzlich bestimmte Kosten und dient dem Vergleich von Angeboten, nicht der Berechnung der Monatsrate.

Wann ist PMI erforderlich?

Bei einem konventionellen US-Kredit ist PMI meist Pflicht, wenn das Eigenkapital unter 20 % des Kaufpreises liegt. Sie schützt den Kreditgeber, nicht Sie, und erhöht Ihre monatlichen Kosten.

Warum fließt am Anfang so wenig meiner Rate in die Tilgung?

Die Zinsen werden auf die Restschuld berechnet. Zu Beginn ist die Restschuld am höchsten, also auch der Zinsanteil. Sinkt die Restschuld, geht ein größerer Teil derselben Rate in die Tilgung.

Wie genau ist diese Schätzung?

Zins und Tilgung sind bei festem Zins exakt. Steuern, Versicherung und PMI hängen von Ort und Kreditgeber ab – maßgeblich sind die Zahlen im offiziellen Angebot Ihres Kreditgebers (in den USA das „Loan Estimate“).

Quellen

Die unten genannten Quellen sind offizielle englischsprachige Seiten, überwiegend aus den USA.

Zuletzt geprüft am 6. November 2026. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser; Ihre Eingaben werden nicht an uns gesendet. Fehler entdeckt? Schreiben Sie uns.